סוגיות מס בעת מכירת דירה בקפריסין
במאמר קודם כתבנו לגבי מיסוי בעת רכישת נכס ולגבי מיסוי על הכנסות משכירות נכס בחו"ל. כעת, נרצה להעמיק אודות המס שיפגוש אותנו בעת מכירה - מס השבח. בנוסף, נתייחס לאמנות מס וכיצד הן משפיעות עלינו, אם בכלל.
כאשר תחליטו למכור דירה אשר נהנתה מעליית ערך, תידרשו לשלם מס שבח (מס על עליית הערך של הדירה).
יש לציין כי מדיניות מס השבח משתנה בין מדינה למדינה. בקפריסין מס השבח עומד על 20% אך ניתן לקזז ממנו הוצאות רבות כגון: מס רכישה, הוצאות עו"ד, עמלות תיווך, הוצאות פרסום, הוצאות ריבית על הלוואה למימון רכישת הנכס ועוד.
קפריסין ידועה במדיניות מס המטיבה עם משקיעים כך שגם על עליית ערך משמעותית אין לעיתים חבות מס כלל.
בואו נראה דוגמה:
- מחיר רכישה: €180,000
- מחיר מכירה: €255,000
- רווח מעליית ערך: €75,000
קיזוזים:
- מס רכישה: (3,800)€
- הוצאות עו"ד: (2,500)€
- ריבית על הלוואה: (20,000)€
- הצמדה למדד: (22,500)€
- פטור על מכירת דירה ראשונה (17,000)€
- סה"כ קיזוז: €65,800
מס שבח: €1,840 ~ 2.5%
כלומר, גם אם מכרנו דירה ברווח של 40%, כמעט ולא נשלם מס שבח בקפריסין.
אמנת מס – כיצד היא משפיעה עלינו? - על מנת למנוע כפל מס, מדינת ישראל חתמה עד היום על 53 אמנות מס עם חלק ממדינות העולם. אמנות המס מסדירות כיצד ישולם המס, למי יש זכות ראשונים לקבל את תשלום המס ועוד. אמנת המס מטיבה עם הנישום (מי שחייב במס) כך שהוא לרוב משלם את שיעור המס הנמוך מבין שתי המדינות.
כאשר אין אמנת מס עם המדינה בה רכשנו את הנכס, כמו בקפריסין, זכות המיסוי הראשונה הולכת למדינה בה הופקה ההכנסה, בהתאם לחוקים המקומיים. אחרי תשלום המס בחו"ל, בודקים אם המס שאנחנו חייבים בו בישראל גבוה מאשר שולם בחו"ל. אם קיים פער, נשלם את ההפרש בישראל.
שיעורי המס בקפריסין נמוכים משיעורי המס בישראל, כך שבכל מקרה שיעורי המס לא יהיו גבוהים יותר מאלו בארץ.
יש לכם עוד שאלות? מוזמנים ליצור קשר.
מידע שימושי למשקיעי נדל"ן