נדל"ן בקפריסין – מה יש באי השכן שאין כאן?

ישראלים רבים בוחנים בשנים האחרונות אפשרויות להשקעה בנדל"ן בקפריסין. חלקם מעוניינים לייצר הכנסה משכירות, אחרים רוצים לפזר את השקעותיהם, ויש מי שמחפש נכס המשלב בין השקעה לבין שימוש אישי.

אחת השאלות המרכזיות שעולות היא למה לבחור דווקא בקפריסין ולא להשקיע בנדל"ן בישראל או במדינה אחרת באירופה. התשובה קשורה לשילוב בין הקרבה לישראל, מגוון הנכסים, השימוש הנרחב באנגלית והאפשרות למצוא בחלק מהאזורים מחירי כניסה נגישים יחסית.

עם זאת, אין משמעות הדבר שכל השקעה בנדל"ן בקפריסין תהיה בהכרח משתלמת. יש להגדיר מטרות, לבחור את האזור המתאים, לחשב את כלל העלויות ולבצע בדיקות משפטיות והנדסיות לפני רכישת הנכס.

חברת Volco מתמחה בהשקעות נדל"ן בקפריסין ומלווה משקיעים ישראלים באיתור נכסים בערים שונות באי. הליווי מותאם לתקציב, לסוג ההשכרה ולרמת המעורבות הרצויה מצד המשקיע.

למה ישראלים מתעניינים בנדל"ן בקפריסין?

קפריסין נמצאת במרחק טיסה קצר מישראל, ולכן ניתן להגיע אליה בקלות יחסית לצורך ביקור בנכס, פגישה עם אנשי מקצוע או טיפול בעניינים הקשורים להשכרה. הקרבה מספקת יתרון לעומת השקעות ביעדים רחוקים יותר באירופה.

בנוסף, בקפריסין פועלים אנשי מקצוע וחברות המספקים שירות באנגלית ולעיתים גם בעברית. הדבר אינו מבטל את הצורך בייעוץ מקצועי עצמאי, אך הוא יכול להקל על התקשורת ועל הבנת תהליך הרכישה.

האי מציע מספר שווקים שונים. לימסול מתאפיינת בפעילות עסקית ובקהל בינלאומי, לרנקה כוללת אזורים מתפתחים ופרויקטים חדשים, פאפוס מזוהה עם תיירות ורוכשים זרים, וניקוסיה מבוססת יותר על מגורים, לימודים ותעסוקה.

חמישה יתרונות אפשריים של השקעות נדל"ן בקפריסין

1. מגוון נכסים ורמות מחיר

בקפריסין ניתן למצוא דירות קטנות, נכסים משפחתיים, דירות נופש ופרויקטים חדשים בטווחי מחיר שונים. בחלק מהאזורים מחיר הרכישה עשוי להיות נמוך ממחירו של נכס בעל מאפיינים דומים בישראל.

עם זאת, אין סכום קבוע המבטיח רכישת נכס איכותי באזור מבוקש. המחיר תלוי בעיר, בשכונה, במצב הדירה ובקרבה לים או למרכזי תעסוקה. חשוב להשוות נכסים דומים ולחשב גם את העלויות הנלוות.

2. קרבה ונגישות מישראל

זמן הטיסה הקצר מאפשר למשקיעים להגיע לאי בתדירות גבוהה יותר מאשר ליעדים מרוחקים. יתרון זה עשוי להיות משמעותי בזמן בחירת הדירה, ביצוע בדיקות, מסירת הנכס וטיפול בענייני תחזוקה.

למרות הקרבה, עדיין מדובר בניהול נכס במדינה אחרת. משקיע שאינו מעוניין לטפל בדירה בעצמו יצטרך בדרך כלל להיעזר בחברת ניהול מקומית ולכלול את העלות בחישוב התשואה.

3. אפשרויות להשכרה לקהלים שונים

הביקוש לשכירות בקפריסין עשוי להגיע מתושבים מקומיים, עובדים בחברות בינלאומיות, סטודנטים ותיירים. מגוון הקהלים מאפשר לבחון השכרה ארוכת טווח או השכרה קצרת טווח, בהתאם למיקום ולסוג הנכס.

אין שיעור תשואה קבוע לכל הנכסים. תחזית התשואה צריכה להתבסס על שכר הדירה שניתן לקבל בפועל, שיעור התפוסה, דמי הניהול, התחזוקה, המסים והתקופות שבהן הדירה אינה מושכרת.

4. עבודה במערכת המבוססת במידה רבה על אנגלית

מערכת המשפט בקפריסין הושפעה לאורך השנים מהמשפט האנגלי, ואנגלית נמצאת בשימוש נרחב בעסקאות ובפעילות העסקית. מאפיין זה יכול להקל על משקיעים זרים בהשוואה למדינות שבהן התהליך מתנהל כמעט כולו בשפה המקומית.

עם זאת, חוזים ומסמכים משפטיים דורשים בדיקה של עורך דין עצמאי המתמחה בנדל"ן בקפריסין. אין לחתום על מסמך שלא הוסבר לרוכש באופן מלא.

5. אפשרות לפיזור ההשקעות

רכישת נכס בקפריסין מאפשרת להחזיק נכס במדינה נוספת ובמטבע האירו. פיזור כזה עשוי להתאים למשקיעים שאינם מעוניינים שכל נכסיהם יהיו תלויים בשוק הישראלי ובשקל.

לצד היתרון, קיימת גם חשיפה לשינויים בשער החליפין. התחזקות או היחלשות האירו מול השקל יכולה להשפיע על מחיר הרכישה, על ההוצאות ועל שווי ההכנסה משכירות.

מיסוי ועלויות ברכישת נדל"ן בקפריסין

אין לראות בקפריסין יעד שבו המיסוי תמיד נמוך או אחיד. המסים והאגרות משתנים לפי סוג הנכס, מבנה העסקה ומטרת הרכישה. לדוגמה, דירה חדשה שעליה חל מע"מ עשויה להיות מטופלת באופן שונה מדירת יד שנייה.

למחיר הנכס יש להוסיף שכר טרחת עורך דין, בדיקות מקצועיות, אגרות, עלויות מימון, ריהוט, ביטוח, תחזוקה ודמי ניהול. נוסף על כך, משקיע ישראלי צריך לבדוק את חובות הדיווח והמיסוי החלות עליו בישראל.

לפני הרכישה מומלץ לקבל חישוב עדכני מעורך דין ומיועץ מס המתמחים בעסקאות בינלאומיות ולא להסתמך על שיעורי מס המופיעים בפרסומים ישנים.

האם בעלי נכסים מוגנים במקרה של הפרת חוזה?

היחסים בין משכיר לשוכר נקבעים לפי החוק המקומי, סוג הנכס, מועד הבנייה ותנאי חוזה השכירות. לכן לא ניתן לקבוע באופן גורף שהחוק תמיד נוטה לטובת בעל הנכס או השוכר.

כדי לצמצם סיכונים חשוב להשתמש בחוזה שנערך או נבדק בידי עורך דין מקומי, להגדיר ביטחונות ותנאי תשלום ולבדוק מראש את הליך הטיפול באיחורים או בהפרת ההסכם.

מה צריך לבדוק לפני שמחליטים להשקיע?

לפני בחירת הנכס מומלץ לבדוק את הנושאים הבאים:

• התקציב הכולל, לרבות מסים והוצאות נלוות.
• מטרת הרכישה ותקופת ההחזקה המתוכננת.
• הביקוש לשכירות באזור.
• שכר הדירה הריאלי והתשואה נטו.
• מצבו הפיזי והמשפטי של הנכס.
• היתרי הבנייה ורישום הזכויות.
• דמי הניהול והתחזוקה השוטפת.
• האפשרות למכור את הנכס בעתיד.
• השלכות המיסוי בקפריסין ובישראל.

למי עשויה להתאים השקעת נדל"ן בקפריסין?

השקעה בקפריסין עשויה להתאים למי שמחזיק הון פנוי, מעוניין בהשקעה לטווח בינוני או ארוך ומוכן להתמודד עם ניהול נכס במדינה אחרת. היא יכולה להתאים גם למי שמחפש פיזור גאוגרפי או נכס שניתן להשתמש בו בחלק מהשנה.

ההשקעה עשויה להתאים פחות למי שזקוק לנזילות מיידית, אינו יכול להתמודד עם הוצאות בלתי צפויות או אינו מעוניין לעבוד עם עורך דין ועם אנשי מקצוע מקומיים.

צוות Volco ישמח לסייע לכם להכיר את שוק הנדל"ן בקפריסין, להשוות בין אזורים ונכסים ולבחון אפשרויות המתאימות למטרות ולתקציב שלכם.