עסקאות פליפ בקפריסין

פליפ (Flip) היא עסקת נדל"ן בה קונים נכס, משפצים אותו ומוכרים תוך זמן קצר ברווח גבוה.

נשמע כמו רעיון מעולה והוא גם נשמע טוב כשמספרים לחבר'ה. בניגוד להשקעות ארוכות טווח, לעסקת פליפ יש קלוז'ר. הרווח הוא אמיתי ולא רק על הנייר. עסקאות אלה נפוצות מאוד בשוק הנדל"ן האמריקאי, אבל לא כל מה שעובד בשוק אחד עובד בשוק אחר. 

כדי להבין למה לא כל שוק מתאים לפליפים נתייחס לכמה נקודות:

• הוצאות רכישה/מכירה: מס רכישה, עמלות עו"ד, עמלת תיווך, ועוד ועוד. ברגע שקניתי נכס אני כבר בהפסד. גובה הוצאות הרכישה והמכירה משתנה בין מדינה למדינה, וככל שהוא עולה ככה יותר קשה להשיג רווח מהיר.

• בירוקרטיה וסחירות: משך תהליך עסקת נדל"ן מושפע מבירוקרטיה וכמובן גם מרמת הסחירות בשוק. זמן זה כסף. ככל שלוקח יותר זמן להשלים את 'הניירת' או כדי למצוא קונה, הכדאיות פוחתת.

• מס שבח: מס שמשולם על הרווח מהעסקה. בעת המכירה אנחנו מממשים את הרווח, הוא לא רק על הנייר. בדיוק כמו שהרווח הופך לאמיתי, כך גם המס שאנחנו צריכים לשלם עליו. 

גם בשוק הנדל"ן האמריקאי, לא כולם עושים פליפים. חשוב לזכור שלצד כל השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה קיים גם סיכון לא מבוטל. סיכונים מצד הקבלן המבצע כוללים חריגת תקציב, חריגה בזמנים, או איכות לא מספקת. 

כמובן שקיים גם סיכון שוק כמו התייקרות חומרי בנייה, ירידת מחירים, או קושי במציאת קונה תוך זמן קצר. מדובר ברשימה פתוחה כמובן. 

ממש כמו הטלת מטבע, אנחנו לא יכולים באמת לדעת על איזה צד הוא ייפול. כנראה שעל העסקאות הפחות זוהרות לא נשמע בארוחת שישי. 

מהניסיון שלנו, בשוק הנדל"ן של קפריסין תנאי השוק לא מצדיקים את הסיכונים הגלומים בעסקאות פליפ. העלויות הנלוות לקנייה ולמכירה חותכות אחוז ניכר מהרווח במידה ותחזיקו בנכס לטווח קצר בלבד. בנוסף, שוק השכירות רותח. כל יום שבו הנכס לא מושכר עולה הרבה למשקיע. 

אז לסיכום, אנחנו נמצאים בתקופה שמאופיינת באי-וודאות עולמית סביב האינפלציה, הריבית והתייקרות חומרי הבנייה. לפחות עד שאי-הוודאות תחלוף, ללקוחותינו והמשקיעים אותם אנחנו מלווים, אנחנו ממליצים להמשיך ליהנות מתשואה גבוהה על השכירות ולחכות קצת עם הפליפים.